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  • 索引号

    11341621003176298D/202004-00034
  • 组配分类

    规范性文件发布
  • 发布机构

    涡阳县政府(办公室)
  • 发文日期

    2020-04-03
  • 发布文号

    涡政办秘〔2020〕9号
  • 关键词

    涡阳县人民政府办公室关于印发《涡阳县城区住宅小区物业服务导则(试行)》的通知
  • 有效性

    有效
  • 信息来源

    涡阳县政府(办公室)
  • 主题导航

    综合政务 / 公民 / 通知
  • 信息名称

    涡阳县人民政府办公室关于印发《涡阳县城区住宅小区物业服务导则(试行)》的通知
  • 内容概述

    涡阳县人民政府办公室关于印发《涡阳县城区住宅小区物业服务导则(试行)》的通知
  • 浏览次数

    587

涡阳县人民政府办公室关于印发《涡阳县城区住宅小区物业服务导则(试行)》的通知

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各街道办事处,开发区管委会,县直有关单位:

《涡阳县城区住宅小区物业服务导则(试行)》已经县政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

 

 

2020年3月18日

 

 


涡阳县城区住宅小区物业服务导则(试行)

 

一、总

 

1.1依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》等相关法律法规,参考国内有关城市技术标准规范,结合涡阳实际,制定本导则。

1.2本导则适用于涡阳县城市规划区范围内住宅小区物业服务的指导、监管、考评。

1.3本导则所称的业主是指房屋等物业的所有权人以及房屋等物业的承租人和其他实际合法使用房屋等物业的人。

1.4业主大会是由物业服务区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业服务中的合法权益。一个物业服务区域成立一个业主大会。

业主委员会是由业主大会选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受全体业主的监督。

1.5本导则物业服务采取“基本规定+星级标准”或“基本规定+星级标准+特约服务”模式。

1.6业主大会或业主委员会通过公开招投标或协议选聘物业服务企业,由业主委员会和物业服务企业签订物业服务合同,包括建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同。

前期物业是指业主大会或业主委员会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。

物业服务合同是指物业服务企业与业主订立的,规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护公共区域内环境卫生和公共秩序,由业主支付报酬的服务合同。

1.7物业服务费用实行包干制或者酬金制。

包干制是指由业主(物业使用人)向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金,其余用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主(物业使用人)享有或者承担的物业服务计费方式。

1.8物业服务企业开展物业服务活动需遵守法律、法规、规章及相关文件规定,遵守合同约定,遵守社会公序良俗,严禁通过违法手段或不文明手段向业主(物业使用人)催缴物业服务费等费用。

 

二、基本规定

 

2.1物业服务企业

2.1.1物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格和规定条件,依据物业服务合同从事物业服务活动的企业。

2.1.2物业服务企业可将服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将合同约定的全部事项委托给他人。

2.2共用部位和共用设施设备

2.2.1共用部位主要包括房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)以及户外墙面、门厅、楼梯间、地面架空层、走廊通道等。

2.2.2共用设施设备主要包括物业服务区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、物业管理用房、物业经营用房、公益性文体器械(具)和共用设施设备场所及其使用的房屋等。

2.2.3公共绿化是指住宅小区公共部位内集中绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路红线内的绿地等区域内的绿色植物和园林小品。规划明确属于专有部位的绿化、私家花园,不执行本导则。

2.3维修服务

2.3.1紧急维修是指物业服务区域内的共用部位、共用设施设备发生危及人的生命财产安全等紧急情况,为维护公共安全、保障共用部位、共用设施设备以及各项功能正常使用,需要立即对其进行维修、更新和改造等活动。

下列内容属于紧急维修:①电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患的,包括但不限于电梯专业检测机构出具的整改通知书;②生活水泵发生故障,下水管道阻塞导致污水外溢,电路故障,存在触电危险或漏电现象;③消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障的,包括但不限于消防部门出具整改通知书的;④屋顶、屋面、外墙面发生渗漏、地下室发生积水,严重影响房屋正常使用;⑤建筑幕墙存在脱落、剥落等隐患的;⑥其他需要紧急维修的项目。

2.3.2一般性维修是指对影响物业服务区域内业主(物业使用人)正常生活秩序的共用部位损坏、共用设施设备故障进行的处理、维修等活动。

2.4应急预案

2.4.1物业服务企业对洪涝、地震等突发性自然灾害以及火灾、治安、公共卫生、电梯故障、停水、停电等突发事件制定应急预案,并定期进行培训、组织演练。

2.4.2突发事件发生时,物业服务企业立即启动应急预案,及时报告业主委员会和县有关部门。迅速展开指挥协调、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障、协助保护现场和证据等工作,并配合相关部门做好善后工作。

2.4.3突发事件处置结束后,物业服务企业编制突发事件处理报告,内容包括处置过程、原因调查、结果评估、预案改进建议等,并向业主(物业使用人)和相关行政主管部门报告。

2.5承接查验

2.5.1前期物业服务企业须参与住宅小区单项工程竣工验收、分期竣工验收、综合竣工验收;会同开发建设单位对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行现场检查和验收;对开发建设单位移交的相关资料进行核查和清点。

对承接查验中发现的问题,由开发建设单位限期整改落实,并组织复查复验。

2.5.2物业服务企业更迭时,新承接物业服务企业会同原承接物业服务企业,按照有关规定和物业服务合同的约定,做好承接查验和交接工作。

对承接查验和交接中发现的问题,由原承接物业服务企业限期整改落实,并组织复查复验。

2.5.3物业承接查验程序:①确定物业承接查验方案;②移交并审核有关图纸资料;③查验共用部位、共用设施设备;④解决查验发现的问题;⑤确认现场查验结果;⑥签订物业承接查验协议;⑦办理物业交接手续;⑧出具承接查验综合报告。

共用部位及共用设施设备查验:①综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法,对物业屋面、避雷、通道、道路、公共照明、电梯、水泵等共用部位、共用设施设备进行查验;②查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

查验过程形成详细书面记录,并由原承接物业服务企业和新承接物业服务企业委派人员、业主委员会签字确认。委托第三方开展承接查验的,第三方人员签字确认。物业承接查验中发生的争议,申请行政主管部门调解。

2.5.4开发建设单位向物业服务企业移交下列资料:①竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料;②共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;③供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;④物业质量保修文件和物业使用说明文件;⑤物业区域划分、结构类型、产权清册、购房合同样本等所必需的其他资料。

物业服务企业更迭时,除查验上述资料外,还包括:①对原物业服务企业在管理设施设备过程中产生的重要维护保养、运行管理记录进行检查;②对物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收支情况,维修资金的使用审批资料和记录,各类押金、欠收款项、待付费用等资料进行清算核查;③对物业管理用房,产权属全体业主所有的设备、工具材料,与公共市政管理单位的供水、供电等合同、协议进行清点检查。

2.5.5物业服务企业完成交接后30日内,将承接查验情况以书面形式报县住房城乡建设行政主管部门办理备案手续,并将备案情况书面告知业主(物业使用人)。

2.6物业档案资料管理

2.6.1物业服务企业建立档案管理制度。物业档案包括物业基础资料、业主(物业使用人)资料、物业服务企业日常运行、管理资料和信用资料。

档案管理符合下列要求:①专人、专柜、分类别、保密管理;②齐全完整,检索便捷;③及时收集,定期整理;④电子档案及时备份,妥善管理;⑤借阅、复印按程序审批、登记;⑥销毁经上级批准,在相关人员监督下进行。

2.6.2物业服务企业定期整理物业服务和管理的运行资料,装订成册、备份、归档保管。

基础管理档案的保存期限与设备使用寿命同期;使用管理档案的保存期限为3至5年。

2.7标识管理

2.7.1物业服务企业建立标识管理制度,实行标识分类管理,建立台账,定期维护,及时更新。

2.7.2对房屋指示标识、设施设备(区域)标识、消防安全标识、道路交通标识、安全警示标识、公益标识等设置规范、完整,定期巡检和维护,并做好记录。

2.7.3物业服务区域内施工改造、维护保养现场危及人身安全的,设置警示标识。

2.8物业服务企业严格按照“阳光物业”要求,建立健全财务管理制度,做到运作规范,账目清晰。每年不少于1次向业主委员会通报工作。

2.9物业客服要求

2.9.1物业服务场所。物业服务企业在服务住宅小区内设置物业服务管理处,并有专门的客户服务接待中心,配备电话、电脑、打印机、办公家具等设施,场所干净、整洁、有序。

在客服中心显著位置公示营业执照、服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息;公示主要服务人员姓名、岗位和照片;公示24小时服务热线电话(白天、夜间)或移动互联网平台。

2.9.2服务人员配置。根据物业项目规模、服务等级、服务岗位、服务内容,以及物业服务区域的设施设备和物业服务企业的技术装备等,配备相应的物业服务人员以及相关专业类的管理和技术人员。

计容建筑面积10万平方米以上(包括10万平方米)的住宅小区物业服务项目至少委派1名负责人(以下简称“项目经理”),该项目经理不得在其他物业服务项目兼职;计容建筑面积不足10万平方米的住宅小区物业服务项目经理,确需在其他物业服务项目兼职的,必须在县城市规划区范围内且兼职不得超过1个物业服务项目。

项目经理熟悉物业服务管理法规政策,具有较好的与业主(物业使用人)沟通和协调处理问题的能力。

其他物业服务人员、专业操作人员(包括水电工、消防、特种设备管理岗位)等需按照有关规定取得相应的岗位证书或专业技术职称。

2.9.3每天(包括工作日、节假日)有服务人员在服务接待中心值班,负责业主(物业使用人)接待工作。

所有物业服务管理人员统一着装,佩戴统一标识,仪表整洁、行为规范,服务热情、文明用语。

2.9.4对业主(物业使用人)报修、投诉、咨询、求助等及时处理、回访,并记录存档。

接待和处理业主(物业使用人)投诉符合下列要求:①端正服务态度,真诚对待业主(物业使用人)投诉;②耐心倾听,认真记录;③及时判定投诉性质;④及时处理、回访;⑤对业主(物业使用人)投诉定期汇总、分析,制定预防措施,改善服务。

2.9.5物业服务企业在服务区域显著位置设置宣传栏,配合做好公益性宣传,节假日有专题布置,及时更新宣传内容。涉及业主(物业使用人)正常生活的重要服务事项,在出入口、各单元门和客服接待中心信息栏公告,履行告知义务。

 

三、星级标准


3.1根据物业服务内容、服务标准,由低到高设定一星、二星、三星、四星、五星五个等级,五星级标准为最高,一星级标准为最低。

3.2服务人员配备

3.2.1物业项目经理符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

项目经理熟悉物业服务管理法规政策。

 

二星级

 

三星级

 

四星级

 

五星级

 

 

3.2.2物业服务人员配置符合以下要求:

等级

服务工种

人数配置参考标准

备注

一星级

 

客服人员 

1人/700户--800户(低于700户的不得少于1人)

 

保洁人员

1人/1.4万㎡--1.6万㎡(计容建筑面积) 

 

秩序维护人员 

1人/1.4万㎡--1.6万㎡(计容建筑面积) 

 

绿化人员 

1人/3万㎡--4万㎡(绿化面积) 

 

维修人员 

1人/4万㎡--5万㎡(计容建筑面积) 

 

二星级

客服人员

1人/600户~700户(低于600户的不得少于1人)     

 

保洁人员

1人/1.2万㎡--1.4万㎡(计容建筑面积)

 

秩序维护人员 

1人/1.2万㎡--1.4万㎡(计容建筑面积)

 

绿化人员

1人/2.5万㎡--3万㎡(绿化面积)

 

维修人员

1人/3万㎡--4万㎡(计容建筑面积) 

 

三星级

客服人员

1人/500户--600户(低于500户的不得少于1人) 

 

保洁人员

1人/1万㎡--1.2万㎡(计容建筑面积)   

 

秩序维护人员

1人/1万㎡--1.2万㎡(计容建筑面积) 

 

绿化人员 

1人/2万㎡--2.5万㎡(绿化面积)

 

维修人员 

1人/2.5万㎡--3万㎡(计容建筑面积) 

 

四星级

客服人员

1人/400户--500户(低于400户的不得少于1人) 

 

保洁人员 

1人/0.8万㎡--1万㎡(计容建筑面积) 

 

秩序维护人员

1人/0.8万㎡--1万㎡(计容建筑面积) 

 

绿化人员

1人/1.5万㎡--2万㎡(绿化面积)

 

维修人员

1人/2万㎡--2.5万㎡(计容建筑面积)

 

五星级

客服人员 

1人/400户--500户(低于400户的不得少于2人)

 

保洁人员

1人/0.6万㎡--0.8万㎡(计容建筑面积) 

 

秩序维护人员 

1人/0.6万㎡~0.8万㎡(计容建筑面积) 

 

绿化人员 

1人/1万㎡--1.5万㎡(绿化面积) 

 

维修人员 

1人/1.5万㎡--2万㎡(计容建筑面积) 

 

注:总建筑面积超过50万㎡的,各岗人员配置乘以0.9系数。

 

3.3物业服务企业客服

3.3.1物业服务客服场所工作时间有专人负责接待,其他时间设值班人员。客户服务场所工作时间达到以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

工作日不少于8小时接待业主(物业使用人),节假日不少于6小时。

二星级

工作日不少于9小时接待业主(物业使用人),节假日不少于7小时。

三星级

工作日不少于10小时接待业主(物业使用人),节假日不少于8小时。

四星级

工作日不少于11小时接待业主(物业使用人),节假日不少于9小时。

五星级

工作日不少于12小时接待业主(物业使用人),节假日不少于10小时。


3.3.2维修与回访达到以下要求:

等级

时间要求

备注

紧急维修

20分钟内达现场,12小时内完成。如不能按时完成,要有紧急处理措施,并对业主(物业使用人)做出合理解释,做出限时承诺。

一般维修

一星级服务5日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。

二星级服务5日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。

三星级服务4日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。

四星级服务3日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。

五星级服务2日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。

维修回访率

一星级服务不低于100%。

二星级服务不低于100%。

三星级服务不低于100%。

四星级服务不低于100%。

五星级服务不低于100%。

其他维修

按合同或双方约定时限到达现场,并采取必要的处理措施。大、中修参照物业专项维修资金管理相关规定。

3.3.3物业服务企业处理业主(物业使用人)投诉的处理率、回访率、业主满意率达到以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

投诉处理率100%,投诉处理回访率100%,业主满意率不低于80%。

二星级

投诉处理率100%,投诉处理回访率100%,业主满意率不低于85%。

三星级

投诉处理率100%,投诉处理回访率100%,业主满意率不低于90%。

四星级

投诉处理率100%,投诉处理回访率100%,业主满意率不低于95%。

五星级

投诉处理率100%,投诉处理回访率100%,业主满意率不低于95%。


3.3.4物业服务企业采取走访、恳谈会、问卷调查、通信等多种形式与业主(物业使用人)沟通,每年不少于一次向业主委员会汇报工作情况,听取意见和建议。


3.3.5物业服务企业根据业主(物业使用人)需求提供便民服务(如配置手推车、配备雨具、信息咨询、快递等)。

等级

基本要求

备注

一星级

提供不少于1种便民(无偿)服务。

二星级

提供不少于2种便民(无偿)服务。

三星级

提供不少于3种便民(无偿)服务。

四星级

提供不少于4种便民(无偿)服务。

五星级

提供不少于5种便民(无偿)服务。


3.4共用部位

3.4.1物业服务企业制定共用部位管理、维护、应急预案等制度,建立并完善基础档案。定期组织开展共用部位的使用状况检查。

物业服务企业根据检查情况,于每年年底制定下年度房屋共用部位日常维修养护计划和方案,向业主大会或业主委员会书面报告。

3.4.2物业服务企业发现物业管理区域内违反规划或管理规约(临时管理规约)私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为,及时告知和劝阻,并及时报告行政主管部门。

3.4.3定期检查外墙面、屋檐、阳台等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。检查频次符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

每季度检查不少于1次。

二星级

每季度检查不少于1次。

三星级

每两月检查不少于1次。

四星级

每月检查不少于1次。

五星级

每半月检查不少于1次。


3.4.4定期巡查共用部位的门、窗、玻璃等,按照责任范围进行维护保养,做好记录。巡查频次符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

每季度检查不少于1次。

二星级

每季度检查不少于1次。

三星级

每两月检查不少于1次。

四星级

每月检查不少于1次。

五星级

每半月检查不少于1次。


3.4.5定期对泄水沟、排水管道进行清扫、疏通,保证排水畅通;检查房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚,室外屋面、散水等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。检查频次符合以下要求:


等级

基本要求

备注

一星级

每季度检查不少于1次。

二星级

每季度检查不少于1次。

三星级

每两月检查不少于1次。

四星级

每月检查不少于1次。

五星级

每半月检查不少于1次。

 

3.4.6物业服务企业、业主(物业使用人)及装饰装修企业三方共同签订住宅室内装饰装修管理服务协议和消防安全责任书,书面告知业主(物业使用人)及装修人员有关装饰装修的禁止行为、注意事项及垃圾堆放和清运要求。

物业服务企业巡查装修现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的违规装修现象,及时告知和劝阻,并及时报告行政主管部门。巡查频次符合以下要求:


等级

基本要求

备注

一星级

每日巡查检查不少于1次,装修、施工现场动用明火的,每3个小时巡查一次。

二星级

每日巡查检查不少于1次,装修、施工现场动用明火的,每3个小时巡查一次。

三星级

每日巡查检查不少于2次,装修、施工现场动用明火的,每3个小时巡查一次。

四星级

每日巡查检查不少于3次,装修、施工现场动用明火的,每2个小时巡查一次。

五星级

每日巡查检查不少于4次,装修、施工现场动用明火的,每2个小时巡查一次。

 


3.4.7保持住宅小区各栋号、单元(门)、户标志、标识、信报箱、宣传牌字迹清晰,外观整洁和美观,无安全隐患,发现损坏,及时修复,完好率符合以下要求:


等级

基本要求

备注

一星级

不低于80%。

二星级

不低于85%。

三星级

不低于90%

四星级

不低于95%。

五星级

不低于100%。

3.5共用设施设备

3.5.1物业服务企业制定共用设施设备管理、维护保养、应急预案等制度,建立完备的共用设施设备图纸档案资料和台账,运行、检查、维修保养记录并归档。

3.5.2物业服务企业根据共用设施设备实际使用年限、使用状况,定期组织开展设备设施的使用状况检查。属于大、中修范围或者需要更新改造的,向业主大会或业主委员会书面报告。

3.5.3动力设备、电气设备、压力容器、消防设施、高低压劳动保护用品及专用工具等按规范定期检测,取得合格证,并做好记录。

3.5.4设备机房管理符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①显著位置张贴或悬挂相关制度和从业人员资格证书;

②设施设备标识、标牌齐全;

③机房须常闭落锁,非工作人员未经允许不得进入,经批准的人员进入须登记;

④机房温度、湿度符合相关规定,配置应急照明;

⑤在明显易取位置配备消防灭火器材,并定期检查器材完好情况;

⑥规范设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板;

⑦机房内不得堆积杂物,按要求巡视、保持清洁;

⑧在发生雷暴、强降水、大风等恶劣天气前后,要组织专项检查并做好记录。

二星级

三星级

四星级

五星级


3.6电梯设施设备管理维护

3.6.1物业服务企业在管理中,发现电梯因设计、制造、安装等环节存在的安全隐患,及时书面报告县相关主管部门。

3.6.2委托专业电梯维保单位定期进行保养,每年进行安全检测,并在轿厢内张贴《安全检验合格证》、《电梯乘梯须知》、操作规程和应急处置流程和应急服务电话。对维保单位保养工作进行监督,保存相关记录。

3.6.3电梯管理维护符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①电梯厢内外按钮、照明灯具等配件保持完好,三方对讲畅通,电梯厢内整洁;

②电梯机房有明显的警示标志,应急工具摆放规范,机房门常闭落锁;

③设置消防器材、温度仪,有降温通风措施;

④电梯发生故障,物业管理人员及时通知电梯维保单位,并督促排除故障;

⑤发生人员被困或者其他重大事故,物业管理人员立即通知电梯维保单位,并在30分钟内到达现场,开展应急处理,协助专业维修人员进行救助;

⑥物业服务企业保存相关记录。

二星级

三星级

四星级

五星级


3.6.4物业服务企业对电梯轿厢、机房等部位定期进行巡查,巡查频次符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

每周巡查检查不少于1次。

二星级

每周巡查检查不少于1次。

三星级

每周巡查检查不少于1次。

四星级

每周巡查检查不少于2次。

五星级

每日巡查检查不少于1次。

 

3.7消防设施设备管理维护

3.7.1消防控制室设专业人员24小时值守,处理各类报警信息。

3.7.2消防设施设备管理维护符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①管理制度、应急预案张贴在显著位置;

②消防设施设备系统名称和编号完备,标志、区域、流向明显,消防专用工具配置齐全,摆放规范;

③灭火器、消防水带等消防设备、物资配备齐全;

④防火门常闭,闭门器能自动灵活关闭,疏散通道严禁堆放杂物;

⑤火灾报警系统和联动装置完好并保持自动控制状态;

⑥定期对消防系统中的联动部分进行测试,确保系统联动正常。

二星级

三星级

四星级

五星级


3.7.3定期利用末端试水装置对水流指示器进行试验,确保水压正常,试验频次符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

每月不少于1次。

二星级

每月不少于1次。

三星级

每月不少于1次。

四星级

每月不少于1次。

五星级

每半月不少于1次。


3.7.4定期对消防泵、消火栓、水枪、水带、灭火器、消防安全标志、安全出口、应急照明、疏散导向灯等消防设施设备进行巡视、检查和维护,保持完好,可随时启用。检查频次符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

每季度不少于1次。

二星级

每季度不少于1次。

三星级

每两月不少于1次。

四星级

每月不少于1次。

五星级

每月不少于1次。


3.8给排水设施设备管理维护

3.8.1配备专业的给排水设施设备管理维护服务人员。

3.8.2给排水设施设备管理维护符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①每季度对水箱、水池清洗1次;

②水箱、水池检查孔盖板完好并落锁,溢流管口安装防护网,检查保养附属配件;

③污水提升泵定期检查保养;

④雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖;

⑤不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆,损坏井盖及时更换。

二星级

三星级

四星级

五星级


3.8.3定期检查公共污水管道、化粪池等部位,视情况进行清理,排水畅通。清理符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

每年清理1次,清理前提前24小时书面告知业主(物业使用人);清理现场设置安全标志;池底污物掏净;污物当天运走;清运过程无漏洒;清理现场及时清洗干净。

二星级

三星级

每半年清理1次,清理前提前24小时书面告知业主(物业使用人);清理现场设置安全标志;池底污物掏净;污物当天运走;清运过程无漏洒;清理现场及时清洗干净。

四星级

每季度清理1次,清理前提前24小时书面告知业主(物业使用人);清理现场设置安全标志;池底污物掏净;污物当天运走;清运过程无漏洒;清理现场及时清洗干净。

五星级

每两月清理1次,清理前提前24小时书面告知业主(物业使用人);清理现场设置安全标志;池底污物掏净;污物当天运走;清运过程无漏洒;清理现场及时清洗干净。


3.8.4定期检查雨水管道、窨井等部位,视情况进行清通,排水畅通。检查清理符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

雨水管道、窨井每年检查1次,窨井每年清理1次,排水明沟每月清理1次,暗沟每半年清理1次。

二星级

雨水管道、窨井每半年检查1次,窨井每年清理1次,排水明沟每月清理1次,暗沟每季度清理1次。

三星级

雨水管道、窨井每季度检查1次,窨井每半年清理1次,排水明沟每月清理1次,暗沟每季度清理1次。

四星级

雨水管道、窨井每月检查1次,窨井每季度清理1次,排水明沟每月清理1次,暗沟每两月清理1次。

五星级

雨水管道、窨井每月检查1次,窨井每两月清理1次,排水明沟每月清理1次,暗沟每两月清理1次。


3.9供电设施设备管理维护

3.9.1配备专业的供电设施设备管理维护服务人员。

3.9.2供电设施设备管理维护符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①自管高压配电房操作绝缘工具配置齐全,定期送检,检验报告存档备查;②配电房有明显警示标志,悬挂操作规程;

③设置消防器材,防小动物设施完备;

④无有毒有害危险品及杂物存放,环境整洁。

⑤定期对公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修。

二星级

三星级

四星级

五星级


3.9.3配电房每日专人巡查,对设备主要运行参数进行查抄;限电、停电提前书面通知业主(物业使用人)。

3.9.4路灯、楼梯灯、草坪(庭院)灯等公共照明维护保养符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

每月检查1次,发现损坏,5日内修复,完好率80%以上。

二星级

每半月检查1次,发现损坏,5日内周修复,完好率85%以上。

三星级

每周检查1次,发现损坏,5日内修复,完好率90%以上。

四星级

每周检查2次,发现损坏,3日内修复,完好率95%以上。

五星级

每天检查1次,发现损坏,2日内修复,完好率100%以上。


3.10视频监控设施设备管理维护

3.10.1视频监控设备设施24小时运转正常,实现对管理服务区域的有效监控,画面齐全、清晰;存储介质内存要满足图像保存时间不少于30日的配置。

3.10.2定期对各分系统管理维护符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①各分系统功能性检查,每月不少于1次;

②电脑主机清洁、磁盘碎片整理、时钟调整,摄像云台润滑,解码器防雨罩检查除尘,接线检查,每两月不少于1次;

③电源接线绝缘、接地检查,每半年不少于1次。

二星级

三星级

①各分系统功能性检查,每月不少于1次;

②电脑主机清洁、磁盘碎片整理、时钟调整,摄像云台润滑,解码器防雨罩检查除尘,接线检查,每两月不少于1次;

③电源接线绝缘、接地检查,每季度不少于1次。

四星级

①各分系统功能性检查,每月不少于1次;

②电脑主机清洁、磁盘碎片整理、时钟调整,摄像云台润滑,解码器防雨罩检查除尘,接线检查,每两月不少于1次;

③电源接线绝缘、接地检查,四星级每两月不少于1次,五星级每月不少于1次。

五星级


3.10.3视频监控系统管理维护符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁;

②画面分割器工作正常、整洁;

③录入设备工作正常、整洁;

④监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁;

⑤矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚。

二星级

三星级

四星级

五星级


3.10.4巡更系统管理维护符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①巡更器具工作正常;

②巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。

二星级

三星级

四星级

五星级


3.10.5周界报警系统管理维护符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①工作站工作正常、整洁;

②红外探头安装牢固、线路无损、工作正常。

二星级

三星级

四星级

五星级


3.10.6对讲系统管理维护符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①基站线路无损、工作正常、整洁;

②天线安装牢固、工作正常。

二星级

三星级

四星级

五星级

3.11其他设施设备

3.11.1防雷设施设备管理维护符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①一星级、二星级每季度检查1次、三星级、四星级每两月检查1次、五星级每月检查1次防雷设施的完好状况;

②雨季或者危害性天气来临前对设施进行检查维护;

③防雷设施出现锈蚀、变形、断裂等情况时,物业服务企业按规定进行处理。

二星级

三星级

四星级

五星级


3.11.2服务区域内部道路管理维护符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①道路交通标志齐全,设置明显、清晰;

②每日巡视道路交通标志、路牙、路面、窨井盖、排水等;

③发现路面塌陷、损坏等异常情况,一星、二星、三县级5日内修复,四星、五星级3日内修复;

④路牙缺损及时修补。

二星级

三星级

四星级

五星级


3.11.3定期对围墙、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身器材、休闲椅、儿童乐园等设施进行检查,频次符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

每季度不少于1次。

二星级

每季度不少于1次。

三星级

每季度不少于1次。

四星级

每两月不少于1次。

五星级

每月不少于1次。


发现围墙、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身器材、休闲椅、儿童乐园等设施损坏,按照责任范围进行修复,做好记录。完好率符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

不低于80%。

二星级

不低于85%。

三星级

不低于90%。

四星级

不低于95%。

五星级

不低于100%。

 

3.12公共秩序

3.12.1物业服务企业建立公共秩序维护制度。符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①各项记录完整有效;

②秩序维护人员配备并正确使用对讲装置和其他必备的安全护卫器械,器械佩戴、放置规范;

③秩序维护人员掌握公共秩序维护技能,熟悉物业管理区域环境,能恰当处理和应对秩序维护工作,劝告或制止影响正常生活秩序的行为。

二星级

三星级

四星级

五星级


3.12.2各岗位设施完好、标识醒目。符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①物业管理区域有危及人身安全处,设有明显警示标志和防护措施;

②施工活动等需要设定封闭区域,阻止无关人员进入;

③劝阻拾荒者、小商贩等进入物业管理区域;

④对装饰装修人员实行临时出入证管理

⑤大宗物品出门实施登记放行管理。

二星级

三星级

四星级

五星级

3.12.3建立车辆管理制度。符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①机动车辆凭证(卡)出入,外来车辆或临时进入的机动车辆进行登记;

②车库门禁系统、车库内照明、消防设施设备配置齐全,正常使用;

指定机动车停放区域,地上车位标识规范;

有条件住宅区可设立机动车临时停车位;

③没有车场、车库不私自改建、分隔、拆除;

④非机动车定点停放;

⑤没有电动车私自拉线充电现象;

⑥对机动车车库、车位(包括人防工程)设施和非机动车车棚、电动车公共充电设施,一星级、二星级、三星级每月检查一次,四星级每半月检查一次,五星级每周检查一次。

二星级

三星级

四星级

五星级


3.12.4建立消防安全责任制。符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①对防火情况进行巡查,一星级、二星级、三星级每日检查一次,四星级、五星级每日不少于2次。

②定期对消防安全进行全面检查,一星级、二星级、三星级、四星级每月1次,五星级每月不少于1次。

③发现消防安全违法行为和火灾隐患等问题,立即纠正排除,无法纠正排除的,立即向相关部门报告,积极配合消防人员处理,做好记录;

④监控室收到火警、警情或者其他异常情况报警信号后,秩序维护人员立即赶到现场进行处理,监控录入资料,留存30日备查;

⑤消防通道上无路障和停放车辆,保持消防通道畅通;

⑥每年对物业服务人员进行不少于1次消防安全培训;

⑦每年组织不少于1次业主(物业使用人)和物业服务人员共同参加的消防演练;

二星级

三星级

四星级

五星级


3.12.5主出入口有专职秩序维护人员值守,其他出入口通行期间有人值守,无明确来访对象的人员和车辆不得进入。出入口执勤符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

主出入口专人24小时值守,其他出入口值守每天不少于6个小时。

二星级

主出入口专人24小时值守,其他出入口值守每天不少于8个小时。

三星级

主出入口专人24小时值守,其他出入口值守每天不少于10个小时。

四星级

主出入口专人24小时值守,其他出入口值守每天不少于12个小时。

五星级

主出入口专人24小时值守,其他出入口值守每天不少于12个小时。


3.12.6按规定的时间和路线进行巡查,发现异常情况,现场采取必要措施进行处理。巡查符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

每4小时巡查1次;

二星级

每3小时巡查1次;

三星级

每3小时巡查1次;

四星级

每3小时巡查1次

五星级

每3小时巡查1次。


     3.12.7定期巡查空置房并记录。巡查频次符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

每季度不少于1次。

二星级

每两月不少于1次。

三星级

每两月不少于1次。

四星级

每两月不少于1次。

五星级

每月不少于1次。


3.13环境卫生

3.13.1物业服务企业制定卫生保洁管理规定,明确保洁内容和保洁标准。符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①配置可密闭式垃圾收集容器,设置分类标志;

②住宅楼按单元设置垃圾桶,庭院内合理设置果皮箱;

③垃圾收集容器无残缺、破损,外体干净,放置位置固定;
清洗保养地砖、墙面等保洁作业时,放置“正在保洁”、“小心地滑”等警示标识;

⑤雨后及时清扫道路上的积水,降雪时及时清扫积雪,铲除结冰;

⑥设置专人对保洁质量进行监督检查,每日抽查不少于1次,一月内检查到所有单元楼层,检查记录完整。

二星级

三星级

四星级

五星级


3.13.2住宅楼门厅、候梯厅保洁符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①每周清扫、清拖1次地面;

②每半月擦拭 1次信报箱、取奶箱;

③每两月擦拭1次大厅、候梯厅玻璃、墙面。

二星级

①每3日清扫、清拖1次地面;

②每半月擦拭 1次信报箱、取奶箱;

③每两月擦拭1次大厅、候梯厅玻璃、墙面。

三星级

①每3日清扫、清拖1次地面;

②每半月擦拭 1次信报箱、取奶箱;

③每两月擦拭1次大厅、候梯厅玻璃、墙面。

四星级

①每日清扫、清拖1次地面;

②每周擦拭 1次信报箱、取奶箱;

③每月擦拭1次大厅、候梯厅玻璃、墙面。

五星级

①每日清扫、清拖1次地面;

②每周擦拭 1次信报箱、取奶箱;

③每半月擦拭1次大厅、候梯厅玻璃、墙面。


3.13.3楼道、楼梯保洁符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①每周清扫、清拖1次楼道、楼梯;

②每半月擦试楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施;

③门窗玻璃和灯具每年除尘、擦拭1次。

二星级

①每3日清扫、清拖1次楼道、楼梯;

②每半月擦试楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施;

③门窗玻璃和灯具每年除尘、擦拭1次。

三星级

①每3日清扫、清拖 1次楼道、楼梯;

②每半月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施;

③门窗玻璃和灯具每半年除尘、擦拭1次。

四星级

①每日清扫、清拖 1次楼道、楼梯;

②每周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施;

③门窗玻璃和灯具每半年除尘、擦拭1次。

五星级

①每日清扫、清拖 1次楼道、楼梯;

②每3日擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施;

③门窗玻璃和灯具每季度除尘、擦拭1次。


3.13.4电梯保洁符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①每3日擦拭 1次电梯轿厢门、面板,清拖1次轿厢地面;

②不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢,每季度护理1次;

③石材装饰的电梯轿厢,每半年养护1次。

二星级

①每3日擦拭 1次电梯轿厢门、面板,清拖1次轿厢地面;

②不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢,每季度护理1次;

③石材装饰的电梯轿厢,每半年养护1次。

三星级

①每2日擦拭 1次电梯轿厢门、面板,清拖1次轿厢地面;

②不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢,每季度护理1次;

③石材装饰的电梯轿厢,每半年养护1次。

四星级

①每日擦拭 1次电梯轿厢门、面板,清拖1次轿厢地面;

②不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢,每季度护理1次;

③石材装饰的电梯轿厢,每季度养护1次;

五星级

①每日擦拭 1次电梯轿厢门、面板,清拖1次轿厢地面;

②不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢,每季度护理1次;

③石材装饰的电梯轿厢,每季度养护1次。

3.13.5楼外道路保洁符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

每日清扫1次,每周冲洗1次。目视道路、人行道无垃圾、杂物、积水、积雪、污渍、泥沙。无卫生死角,干净、整洁。

二星级

三星级

四星级

每日清扫1次,每3日冲洗一次。目视道路、人行道无垃圾、杂物、积水、积雪、污渍、泥沙。无卫生死角,干净、整洁。

五星级

每日清扫1次,每日冲洗1次。目视道路、人行道无垃圾、杂物、积水、积雪、污渍、泥沙。无卫生死角,干净、整洁。


3.13.6休闲健身器材、儿童游乐设施、标识牌等公共设施保洁符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

每月清洁1次;每季度清洗消毒1次;设施表面基本干净,目视基本无果皮、纸屑等垃圾。

二星级

每月清洁1次;每两月清洗消毒1次;设施表面基本干净,目视基本无果皮、纸屑等垃圾。

三星级

每月清洁1次;每两月清洗消毒1次;设施表面基本干净,目视基本无果皮、纸屑等垃圾。

四星级

每半月清洁1次;每月清洗消毒1次;设施表面基本干净,无污渍、锈迹,目视无果皮、纸屑等垃圾。

五星级

每周清洁1次;每半月清洗消毒1次;设施表面干净,无污渍、锈迹,目视无果皮、纸屑等垃圾。


3.13.7天台屋面保洁符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

每年雨季清理1次。

二星级

每年清理2次。

三星级

每年清理2次。

四星级

每季度清理1次。

五星级

每季度清理1次。


3.13.8车库保洁符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

每日巡视保洁1次,每季度全面清扫1次地面。每季度清洁车库内公共设施设备1次,每季度清理排水沟1次。

二星级

每日巡视保洁1次,每两月全面清扫1次地面。每两月清洁车库内公共设施设备1次,每季度清理排水沟1次。

三星级

每日巡视保洁1次,每月全面清扫1次地面。每月清洁车库内公共设施设备1次,每两月清理排水沟1次。

四星级

每日巡视保洁1次,每周全面清扫1次地面。每半月清洁车库内公共设施设备1次,每月清理排水沟1次。

五星级

每日巡视保洁1次,每周全面清扫1次地面。每周清洁车库内公共设施设备1次,每月清理排水沟1次。


3.13.9绿地保洁符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

每日巡视保洁不少于1次,目视无果皮、纸屑、烟头等垃圾杂物。

二星级

每日巡视保洁不少于1次,目视无果皮、纸屑、烟头等垃圾杂物。

三星级

每日巡视保洁不少于2次,目视无果皮、纸屑、烟头等垃圾杂物。

四星级

每日巡视保洁不少于3次,目视无果皮、纸屑、烟头等垃圾杂物。

五星级

每日巡视保洁不少于4次,目视无果皮、纸屑、烟头等垃圾杂物。



3.13.10垃圾收集、清运符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①生活垃圾分类收集,垃圾收容器及时清倒,垃圾不外露;

②配备专用垃圾清运车清运的,封闭运输,外观整洁,垃圾不应外露、遗洒;

③春、冬季节每日清运生活垃圾不少于1次,夏、秋季节每日清运生活垃圾不少于2次,不得乱堆乱倒;

④垃圾收容器每半月清洗1次;

⑤物业服务企业指定位置堆放装饰装修建筑垃圾,堆放整齐,每周清运1次。

二星级

①生活垃圾分类收集,垃圾收容器及时清倒,垃圾不外露;

②配备专用垃圾清运车清运的,封闭运输,外观整洁,垃圾不应外露、遗洒;

③春、冬季节每日清运生活垃圾不少于1次,夏、秋季节每日清运生活垃圾不少于2次,不得乱堆乱倒;

④垃圾收容器每半月清洗1次;

⑤物业服务企业指定位置堆放装饰装修建筑垃圾,堆放整齐,每5日清运1次。

三星级

①生活垃圾分类收集,垃圾收容器及时清倒,垃圾不外露;

②配备专用垃圾清运车清运的,封闭运输,外观整洁,垃圾不应外露、遗洒;

③春、冬季节每日清运生活垃圾不少于1次,夏、秋季节每日清运生活垃圾不少于2次,不得乱堆乱倒;

④垃圾收容器每周清洗1次;

⑤物业服务企业指定位置堆放装饰装修建筑垃圾,堆放整齐,每3日清运1次。

四星级

①生活垃圾分类收集,垃圾收容器及时清倒,垃圾不外露;

②配备专用垃圾清运车清运的,封闭运输,外观整洁,垃圾不应外露、遗洒;

③春、冬季节每日清运生活垃圾不少于1次,夏、秋季节每日清运生活垃圾不少于2次,不得乱堆乱倒;

④垃圾收容器每周清洗1次;

⑤物业服务企业指定位置堆放装饰装修建筑垃圾,堆放整齐,每两日清运1次。

五星级

①生活垃圾分类收集,垃圾收容器及时清倒,垃圾不外露;

②配备专用垃圾清运车清运的,封闭运输,外观整洁,垃圾不应外露、遗洒;

③春、冬季节每日清运生活垃圾不少于1次,夏、秋季节每日清运生活垃圾不少于2次,不得乱堆乱倒;

④垃圾收容器每周清洗1次;

⑤物业服务企业指定位置堆放装饰装修建筑垃圾,堆放整齐,每日清运1次。


3.13.11有害生物预防和控制。针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划。定期对沟、渠、井、垃圾收集点喷洒药物灭蚊虫,放置灭鼠药物或器械。投放药物应事先公告,投药点设置显著标识,有切实可行措施确保操作人员和业主(物业使用人)安全。消杀频次符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

每年不少于2次。

二星级

每年不少于2次。

三星级

每年不少于3次。

四星级

每年不少于4次。

五星级

每年不少于4次。

 

 

3.14小区绿化

3.14.1制定小区绿化管养措施。符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①草坪设置爱护花草的劝谕告示,水景设置必要的安全警示标志;

②对古树名木和不常见树木进行标志,有养护措施,进行重点保护;

③绿地设施、及其他绿化定期检查、养护,保持完好。

二星级

三星级

四星级

五星级


3.14.2绿化养护达到以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①各类花草树木生长正常;

②乔、灌木保存率80%以上,栽(补)植成活率应达到90%以上,无明显枯死枝;

③花卉种植高矮合理,疏密均匀,无残缺;

④草坪覆盖率85%以上,生长季节无成片枯黄,无明显杂草、斑秃;

⑤绿篱和造型植物无断垄。

二星级

①各类花草树木生长正常;

②乔、灌木保存率85%以上,栽(补)植成活率应达到90%以上,无明显枯死枝;

③花卉种植高矮合理,疏密均匀,无残缺;

④草坪覆盖率85%以上,生长季节无成片枯黄,无明显杂草、斑秃;

⑤绿篱和造型植物无断垄。

三星级

①各类花草树木生长正常;

②乔、灌木保存率90%以上,栽(补)植成活率应达到90%以上,无明显枯死枝;

③花卉种植高矮合理,疏密均匀,无残缺;

④草坪覆盖率85%以上,生长季节无成片枯黄,无明显杂草、斑秃;

⑤绿篱和造型植物无断垄。

四星级

①各类花草树木生长良好,叶色正常,无明显黄叶、焦叶;

②乔、灌木保存率90%以上,栽(补)植成活率90%以上,无明显枯死枝;

③花卉种植轮廓清晰,整齐美观,疏密均匀,无明显枯萎花蒂,无残缺;

④草坪覆盖率85%以上,生长良好,生长季节不枯黄,美观平整,无明显杂草、斑秃;

⑤绿篱和造型植物外形美观,无断垄。

五星级

①各类花草树木生长旺盛,叶色正常,无黄叶、焦叶;

②乔、灌木保存率90%以上,栽(补)植成活率90%以上,无枯死枝;

③花卉种植轮廓清晰,整齐美观,高矮搭配合理,疏密均匀,无枯萎花蒂,无残缺;

④草坪覆盖率85%以上,生长旺盛,生长季节不枯黄,美观平整,目测无杂草、斑秃;

⑤绿篱和造型植物外形美观,无断垄。


3.14.3修剪符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①适时修剪,乔、灌木树冠整齐美观,每年普修不少于2遍;

②草坪、绿篱、造型植物每年普修不少于2遍;

③草屑及时清理,草坪常年保持平整、边缘清晰,草高应适度。

二星级

①适时修剪,乔、灌木树冠整齐美观,每年普修不少于2遍;

②草坪、绿篱、造型植物每年普修不少于2遍;

③草屑及时清理,草坪常年保持平整、边缘清晰,草高应适度。

三星级

①适时修剪,乔、灌木树冠整齐美观,每年普修不少于3遍;

②草坪、绿篱、造型植物每年普修不少于3遍;

③草屑及时清理,草坪常年保持平整、边缘清晰,草高应适度。

四星级

①适时修剪,乔、灌木树冠整齐美观,每年普修不少于4遍;

②草坪、绿篱、造型植物每年普修不少于4遍;

③草屑及时清理,草坪常年保持平整、边缘清晰,草高应适度。

五星级

①适时修剪,乔、灌木树冠整齐美观,每年普修不少于5遍;

②草坪、绿篱、造型植物每年普修不少于4遍;

③草屑及时清理,草坪常年保持平整、边缘清晰,草高应适度。


3.14.4灌溉、施肥符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

①每年普施基肥1遍,花灌木增施追肥1遍;

②无明显缺水枯黄。

二星级

①按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥,年普施基肥1遍,花灌木增施追肥1遍;

②保持有效供水,草坪正常生长,排水流畅。

三星级

①按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥,年普施基肥2遍,花灌木增施追肥2遍;

②常年保持有效供水,草坪生长良好,有低洼及时整平,排水流畅。

四星级

①按植物品种、生长状况、土壤条件,适时、适量施肥,年普施基肥不少于2遍,花灌木追肥2遍,满足植物生长需要;

②常年保持有效供水,草坪充分生长,有低洼及时整平,排水流畅。

五星级


3.14.5中耕、除草、松土符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

每年中耕除草、疏松表土不少于1次,定期拔除杂草。

二星级

每年中耕除草、疏松表土不少于2次,及时拔除影响景观的过长杂草。

三星级

每年中耕除草、疏松表土不少于2次,及时拔除影响景观的过长杂草。

四星级

每年中耕除草、疏松表土不少于4次。土壤疏松,无杂草。

五星级

每年中耕除草、疏松表土不少于5次。土壤疏松,无杂草。


3.14.6扶正加固符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

采取立支柱、绑扎、加土、扶正、疏枝、打地桩等六项综合防护措施,及时扶正加固抢险。

二星级

采取立支柱、绑扎、加土、扶正、疏枝、打地桩等六项综合防护措施,及时扶正加固抢险。

三星级

采取立支柱、绑扎、加土、扶正、疏枝、打地桩等六项综合防护措施,及时扶正加固抢险。

四星级

采取立支柱、绑扎、加土、扶正、疏枝、打地桩等六项综合防护措施,及时扶正加固。易受冻害的树木,冬季采取根际培土、主干包扎等防寒措施。枝叶积雪时及时清除;有倒伏危险的树木应树立支柱支撑保护。

五星级

采取立支柱、绑扎、加土、扶正、疏枝、打地桩等六项综合防护措施,及时扶正加固。易受冻害的树木,冬季采取根际培土、主干包扎等防寒措施。枝叶积雪时及时清除;有倒伏危险的树木应树立支柱支撑保护。


3.14.7补植补种符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

树木缺株、草地空秃地段有计划补植补种。

二星级

三星级

四星级

树木缺株尽早补植,行道树无缺株;草地空秃地段及时补植。补植的树木,选用原树种,规格相近似;若改变树种或规格宜与原景观相协调。

五星级

树木缺株尽早补植,行道树无缺株;草地空秃地段及时补植。补植的树木,选用原树种,规格相近似;若改变树种或规格宜与原景观相协调。


3.14.8病虫害防治符合以下要求:

等级

基本要求

备注

一星级

无较大病虫害;平均病虫害株数不超过20%;禁用高毒或强刺激性的农药;喷洒药物时应有告示。

二星级

无较大病虫害;平均病虫害株数不超过20%;禁用高毒或强刺激性的农药;喷洒药物时应有告示。

三星级

有防控措施;无明显病虫害;平均病虫害株数不超过15%;禁用高毒或强刺激性的农药;喷洒药物时应有告示。

四星级

防控措施到位,效果显著;平均病虫害株数不超过15%;草坪无明显病斑;禁用高毒或强刺激性的农药;喷洒药物时应有告示。

五星级

防控措施到位,效果显著;平均病虫害株数不超过15%;草坪无明显病斑;禁用高毒或强刺激性的农药;喷洒药物时应有告示。

 

3.15社区活动

3.15.1物业服务企业积极开展社区文化活动,丰富居民精神文化生活,提升企业核心竞争力。

3.15.2社区文化活动雅俗共赏,注重沟通与交流。社区文化活动一般包括:

等级

基本要求

备注

一星级

①与专业旅行社合作夏令营、特色旅游;

②与社会文艺机构合作举办文体比赛、戏曲表演;

③与民政、医疗、慈善等部门组织社区医疗、居家养老等活动;

④与社区居委会、企业、社团等合作举办家庭趣味运动会、老年健康知识问答、儿童绘画比赛等。

二星级

三星级

四星级

五星级


3.15.3协助街道办事处(乡镇人民政府)或社区居委会等部门做好综合治理、文明创建、居民调解等社会管理事务。

 

四、特约服务

 

4.1根据部分业主(物业使用人)或个别业主(物业使用人)的需求和住宅小区条件及物业服务企业的能力,经双方协商,物业服务企业向部分业主(物业使用人)或个别业主(物业使用人)提供物业服务合同以外的有偿服务。

4.2特约服务由物业服务企业与有需求的业主(物业使用人)另行签订物业服务协议。

 

五、物业服务收费


5.1物业服务收费遵循合理、公平、收费标准与服务水平相适应的原则。

5.2物业服务合同约定物业服务收费调整事项,价格主管部门出台物价指数与物业服务收费调整政策时,经县政府相关部门备案,有序调整物业服务费。

5.3物业服务企业在物业服务区域内的显著位置或收费地点,按照物业服务收费明码标价规定,公布物业服务收费标准、等级标准。

5.4物业服务企业提供物业服务合同之外的特约服务,在客户服务场所公示设立的服务项目、服务内容、质量与收费标准。

5.5物业服务收费项目包括物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等。

5.6物业服务企业按物业服务合同的约定,提前告知业主(物业使用人)及时交纳物业服务费用。逾期不交纳的,物业服务企业书面催缴。催缴无效的,物业服务企业可向当地人民法院起诉,不得使用停水停电及其他恶意方式催缴物业服务费。

5.7县价格主管部门依据本导则对住宅小区物业服务收费进行管理。


六、监督管理

 

6.1县物业主管部门和属地街道、社区加强事中、事后监管,实行动态管理,物业服务企业违反本物业服务等级规定的有县物业主管部门依据《国务院物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律法规予以处罚。

业主、业主大会或业主委员会、物业服务企业、行业主管部门和属地街道、社区等依据本导则对物业服务活动进行评价。

6.2物业服务合同对物业服务事项、服务标准、收费标准、双方的权利义务、专项维修资金和公共区域经营收益的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

6.3本物业服务标准实施前,已签订物业服务合同尚未到期的,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,合同到期后按本物业服务标准规定执行。

6.4本导则各项物业服务是建立在业主与物业服务企业双方真实履行合同的基础上制定的,因一方未完全履行合同导致另一方无法完全履行合同,依据《中华人民共和国合同法》等法律、法规规定,通过协商、诉讼等方式解决。

6.5本导则如遇现行法律、法规等有冲突,遵照现行法律、法规等规定执行。

6.6本导则自2020年3月31日起执行,由县住房和城乡建设局负责解释。